Das Wichtigste in Kürze
- check_circle Eigenbedarf liegt nur vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige benötigt.
- check_circle Die Kündigungsfrist beträgt je nach Mietdauer 3, 6 oder 9 Monate.
- check_circle Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf drohen dem Vermieter erhebliche Schadensersatzforderungen.
- check_circle Die Härtefallregelung (§ 574 BGB) kann Sie vor der Räumung schützen.
Was ist eine Eigenbedarfskündigung?
Eine Eigenbedarfskündigung ist die häufigste Form der ordentlichen Vermieterkündigung. Der Vermieter kündigt das Mietverhältnis, weil er die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
Allerdings stellt nicht jeder Wunsch des Vermieters einen berechtigten Eigenbedarf dar. Die Rechtsprechung hat hohe Anforderungen an die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung gestellt. Als Mieter haben Sie zahlreiche Möglichkeiten, sich zu wehren.
Wann ist Eigenbedarf berechtigt?
Der Vermieter muss ein berechtigtes Interesse an der Nutzung der Wohnung darlegen. Anerkannte Gründe sind:
- • Eigene Nutzung: Der Vermieter möchte selbst in die Wohnung einziehen.
- • Familienangehörige: Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel, Großeltern, Neffen und Nichten des Vermieters.
- • Haushaltsangehörige: Pflegepersonal, Au-pair oder andere Personen, die im Haushalt des Vermieters leben.
Nicht ausreichend ist hingegen der bloße Wunsch, die Wohnung gelegentlich als Ferienwohnung zu nutzen, oder die Absicht, sie nach kurzer Eigennutzung teurer weiterzuvermieten.
Kündigungsfristen bei Eigenbedarf
Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses (§ 573c BGB):
Bei einer Mietdauer von bis zu 5 Jahren
Bei einer Mietdauer von 5 bis 8 Jahren
Bei einer Mietdauer von über 8 Jahren
Wichtig: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats eingehen, damit die Frist ab diesem Monat läuft. Geht sie später ein, verschiebt sich die Frist um einen Monat.
Formelle Anforderungen an die Kündigung
Eine Eigenbedarfskündigung muss strenge Formvorschriften erfüllen. Fehlt auch nur ein Element, ist sie unwirksam:
- • Schriftform: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (kein Fax, keine E-Mail).
- • Begründung: Der Vermieter muss die Person benennen, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, und die Gründe darlegen.
- • Hinweis auf Widerspruchsrecht: Der Vermieter muss den Mieter auf sein Widerspruchsrecht gemäß § 574 BGB (Sozialklausel) hinweisen.
- • Alle Mieter adressieren: Die Kündigung muss an alle im Mietvertrag genannten Mieter gerichtet sein.
Vorgetäuschter Eigenbedarf: Wenn der Vermieter lügt
Nicht selten wird Eigenbedarf nur vorgetäuscht, um einen Mieter loszuwerden – etwa um die Wohnung nach einer Renovierung teurer weiterzuvermieten. Der Bundesgerichtshof hat hierzu klare Regeln aufgestellt:
- warning Zieht die angegebene Person nicht innerhalb angemessener Frist ein, spricht das für vorgetäuschten Eigenbedarf.
- warning Wird die Wohnung kurz nach dem Auszug des Mieters erneut vermietet oder verkauft, liegt der Verdacht nahe.
- warning Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz: Umzugskosten, Maklerkosten, Mietdifferenz – und in schweren Fällen sogar Schmerzensgeld.
- warning Schadensersatzansprüche können mehrere zehntausend Euro betragen (BGH, Urteil vom 10.06.2015, Az. VIII ZR 99/14).
Die Härtefallregelung: Ihr stärkstes Werkzeug
Selbst bei berechtigtem Eigenbedarf können Sie sich als Mieter auf die Sozialklausel (§ 574 BGB) berufen. Ein Härtefall liegt vor, wenn der Umzug für Sie eine unzumutbare Härte darstellt. Anerkannte Härtegründe sind:
- • Hohes Alter und lange Wohndauer (insbesondere bei über 80-Jährigen)
- • Schwere Krankheit, die durch einen Umzug verschlimmert würde
- • Schwangerschaft oder bevorstehende Geburt
- • Schulpflichtige Kinder kurz vor einer Prüfung (z.B. Abitur)
- • Kein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen verfügbar
- • Suizidgefahr (in Extremfällen von der Rechtsprechung anerkannt)
Wichtig: Den Widerspruch müssen Sie spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich beim Vermieter einlegen. Das Gericht wägt dann die Interessen beider Seiten ab.
Aktuelle Gerichtsurteile zum Eigenbedarf
gavel BGH: Eigenbedarf für entfernte Verwandte
Der BGH hat entschieden, dass Eigenbedarf auch für Neffen und Nichten geltend gemacht werden kann – allerdings nur, wenn eine enge persönliche Beziehung besteht (BGH, Az. VIII ZR 159/09).
gavel BVerfG: Lebenslanges Wohnrecht bei Härtefall
Das Bundesverfassungsgericht hat bestätigt, dass bei schwerwiegenden Härtefällen – insbesondere bei hochbetagten, kranken Mietern – ein zeitlich unbefristeter Fortsetzungsanspruch bestehen kann (BVerfG, Az. 1 BvR 1720/14).
gavel BGH: Alternativwohnung anbieten
Besitzt der Vermieter im selben Haus oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare freie Wohnung, muss er diese dem Mieter als Alternative anbieten. Tut er dies nicht, kann die Kündigung unwirksam sein (BGH, Az. VIII ZR 78/10).
So wehren Sie sich gegen eine Eigenbedarfskündigung
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1
Kündigung prüfen: Lassen Sie die Kündigung auf formelle und inhaltliche Fehler prüfen – ein Fachanwalt findet häufig Angriffspunkte.
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2
Eigenbedarf hinterfragen: Besteht der Eigenbedarf wirklich? Ist die angegebene Person tatsächlich berechtigt? Gibt es Anhaltspunkte für Vortäuschung?
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3
Härtefallwiderspruch einlegen: Prüfen Sie, ob bei Ihnen Härtegründe vorliegen, und legen Sie fristgerecht Widerspruch ein.
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4
Räumungsklage abwarten: Ziehen Sie nicht freiwillig aus, bevor die Rechtslage geklärt ist. Der Vermieter muss notfalls eine Räumungsklage einreichen.
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5
Schadensersatz sichern: Bewahren Sie alle Belege auf (Umzugskosten, Maklerkosten, Mietdifferenz). Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf können Sie Schadensersatz verlangen.
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